Kommunale Wärmeplanung: Was Eigentümer beachten sollten

Fernwärme wird in zentralen Heizkraftwerken produziert, die häufig eine Kombination aus fossilen Brennstoffen, Biomasse und regenerativen Energien nutzen. Diese Energie läuft durch Fernwärmenetze. Derzeit werden bundesweit rund 16 Prozent der deutschen Wohnungen mit Fernwärme beheizt. Welche Gebäude künftig mit Fernwärme beheizt werden können, ist Gegenstand der kommunalen Wärmeplanung, die alle Kommunen vornehmen müssen. Einige Kommunen wie beispielsweise Bonn haben ihre fachliche Wärmeplanung bereits abgeschlossen. Rechtsfolgen daraus ergeben sich allerdings erst, wenn im Rahmen der Planung konkrete Gebiete als fernwärmetauglich ausgewiesen sind. Dies berichtet der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).

Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Immer mehr Städte und Gemeinden in Deutschland arbeiten daher an ihrer kommunalen Wärmeplanung. Laut Angaben der Deutschen Energieagentur hatten Ende 2025 deutschlandweit 8 Prozent der Kommunen ihre Wärmeplanung abgeschlossen, weitere 45 Prozent sind derzeit damit beschäftigt, die Planung zu erstellen. Ob und wann ein Wärmenetz dann tatsächlich gebaut oder erweitert wird, hängt allerdings von den Plänen der Wärmeversorger ab.

Hat die Gemeinde mit Ablauf der Frist keinen Wärmeplan aufgestellt, gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 ff. GEG). Eigentümer dürfen dann nur noch neue Heizungen einbauen, die 65 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen.

Grundstücksbezogene Gebietsausweisung folgt auf fachliche Wärmeplanung

Hat eine Kommune ihre Wärmeplanung bereits vor Ablauf der gesetzlichen Frist erstellt, führt dies für Eigentümer nicht automatisch zu konkreten rechtlichen Folgen. Die fachliche Wärmeplanung zeigt zunächst nur, wie eine Stadt oder Gemeinde künftig klimaneutral mit Wärme versorgt werden kann und welche Gebiete sich grundsätzlich für Fern-, Nahwärme oder dezentrale Lösungen eignen. Sie bildet damit die strategische Grundlage für technische und wirtschaftliche Machbarkeitsstudien und die daraus abgeleitete Ausbauplanung der Stadtwerke.

„Entscheidend ist vielmehr, ob die Kommune auch grundstücksbezogen konkrete Gebiete als Fernwärmegebiete ausgewiesen hat“, so von Möller. Eine solche Ausweisung erfolgt in Form einer Satzung, einer Rechtsverordnung oder einer Allgemeinverfügung. Nur dann greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Anteil erneuerbarer Energien und zwar bereits einen Monat später – auch wenn die gesetzliche Frist noch nicht abgelaufen ist.

So hat beispielsweise Bonn bereits öffentlich über die kommunale Wärmeplanung informiert, aber bisher keine Gebiete ausgewiesen. Hieraus ergibt sich keine Handlungspflicht. Einige Städte, etwa Augsburg, weisen in ihren Wärme-Ausbaukarten bereits aus, welche konkreten Grundstücke an die Fernwärme angeschlossen werden können. Dort gelten die erwähnten Vorgaben des GEG bereits.

Anschluss- und Benutzungszwang muss Kommune separat beschließen

Manche Kommunen haben einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme festgelegt. Dies erfolgt in der Regel durch Landes- oder Kommunalrecht, beispielsweise durch eine kommunale Satzung. Dann sind Eigentümer in der Regel verpflichtet, die Fernwärme abzunehmen. Allerdings wird häufig die Möglichkeit eingeräumt, sich von der Pflicht befreien zu lassen. Wer bereits vorher eine gebäudebezogene Heizung hat, die auf erneuerbaren Energien basiert, kann so unter Umständen eine Befreiung vom Anschlusszwang mit der Kommune beantragen.

„Falls bei Ihnen ein Anschlusszwang besteht und Sie schon eine Heizungsanlage haben, die die Vorgaben des GEG erfüllt, sollten Sie in einen Blick in die jeweilige Satzung werfen und prüfen, was Sie für die Erteilung einer Ausnahme tun müssen“, rät Dr. Sandra von Möller.

Vor- und Nachteile von Fernwärme

Fernwärme kann sich finanziell lohnen und klimafreundlich sein, hat jedoch auch ihre Tücken. Die Verbraucherzentrale fasst die Vor- und Nachteile von Fernwärme zusammen.

Die Vorteile im Überblick

• Platzersparnis & geringer Aufwand: Da weder ein eigener Heizkessel noch Lagerflächen für Brennstoffe benötigt werden, entfallen hohe Initialkosten. Zudem müssen Sie sich nicht um die Wartung der Anlage, den Schornsteinfeger oder den Brennstoffeinkauf kümmern.
• Ökologischer Mehrwert: Fernwärme trägt zum Klimaschutz bei, da sie oft auf Kraft-Wärme-Kopplung sowie industrieller Abwärme basiert. Da auch der Anteil erneuerbarer Energien stetig steigt, lohnt sich ein Blick auf den spezifischen Energiemix Ihres Anbieters.
• Wirtschaftliche Attraktivität: Abhängig vom Anbieter können die Preise günstig sein, was Fernwärme zu einer kosteneffizienten Heizmethode macht.
• Finanzielle Förderung: Viele Kommunen und Stadtwerke unterstützen den Netzanschluss mit Zuschüssen, die je nach Gebäudegröße und Wärmebedarf meist zwischen 500 und 3.000 Euro liegen.
• Hohe Langlebigkeit: Im direkten Vergleich zu klassischen Heizsystemen zeichnen sich Fernwärmeübergabestationen durch eine deutlich längere Lebensdauer aus.

Die Nachteile im Überblick

• Fehlender Wettbewerb: Da Fernwärmenetze lokale Monopole bilden, gibt es keine Wahlmöglichkeit beim Anbieter. Ein Wechsel – wie etwa bei Strom oder Gas – ist nicht möglich, was besonders bei hohen Preisen problematisch sein kann. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) setzt sich hier bereits für Reformen ein.
• Langfristige Bindung: Ein Fernwärmeanschluss ist eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen über viele Jahre hinweg und bedarf daher einer sorgfältigen Abwägung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner aktuellen Entscheidung zur Untervermietung den Mieterschutz deutlich gestärkt, das meldet der Deutsche Mieterbund (DMB). Der BGH stellt klar, dass das gesetzliche Recht auf Untervermietung nicht dazu missbraucht werden darf, auf Kosten von Untermietenden erhebliche Gewinne zu erzielen oder die Mietpreisbremse zu umgehen.

Notlage darf nicht ausgenutzt werden

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter von seinem Untermieter eine Nettokaltmiete für eine möblierte Wohnung verlangt, die zeitweise mehr als 500 Euro über der Miete lag, die er selbst an seinen Vermieter zahlte. Der BGH hat deutlich gemacht, dass ein solcher wirtschaftlicher Vorteil mit dem Zweck der gesetzlichen Untervermietungsregelungen nicht vereinbar ist. „Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt: Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung“, erklärt die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden.“

„Hochwertige Möblierung“ ist kein Freibrief

Besondere Bedeutung kommt der Entscheidung vor dem Hintergrund zu, dass es bislang keine gesetzlichen Vorgaben für Möblierungszuschläge gibt. Weder deren Berechnung noch eine Obergrenze sind geregelt, zudem besteht keine Pflicht zur gesonderten Ausweisung im Mietvertrag. Auch im vorliegenden Fall hatte der Mieter argumentiert, eine deutlich höhere Untermiete sei wegen einer angeblich „hochwertigen Möblierung“ gerechtfertigt. Zu Unrecht, so der BGH. Eine Möblierung ist kein Freibrief für beliebige Mietaufschläge. „Mit seiner Entscheidung setzt sich der BGH damit von einer Praxis ab, die der Deutsche Mieterbund seit Jahren insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten beobachtet: Immer häufiger werden Wohnungen oder einzelne Zimmer möbliert oder teilmöbliert vermietet, um die Mietpreisbremse zu umgehen und deutlich höhere Mieten zu verlangen. Das Urteil aus Karlsruhe ist eine sehr klare Absage an rein gewinnorientierte Vermietung auf Kosten Wohnungssuchender und zeigt auf, wie dringend eine gesetzliche Klarstellung ist“, so Weber-Moritz.

Gesetzesinitiative angekündigt

Positiv bewertet der Deutsche Mieterbund daher die angekündigte Gesetzesinitiative von Bundesjustizministerin Hubig, den Möblierungszuschlag künftig ausdrücklich im Bürgerlichen Gesetzbuch zu regeln, seine zulässige Höhe festzulegen und eine transparente Ausweisung im Mietvertrag vorzuschreiben. „Die geplante Reform ist ein wichtiger und notwendiger Schritt, um Schlupflöcher zu schließen“, fordert Weber-Moritz. „Der BGH hat heute ein wichtiges Signal gesetzt. Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden, denn Wohnraum ist keine Ware zur maximalen Gewinnerzielung. Nun ist die Politik am Zug, dieses Signal in Gesetzesform zu gießen.“

Auch die Interessengemeinschaft „Haus & Grund Deutschland“ begrüßt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Untervermietungen. Vermieter dürfen ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn Mieter eine Wohnung ohne Erlaubnis und gewinnbringend untervermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Untermiete die Grenze der Mietpreisbremse überschreitet.

„Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Das ist auch eine Frage der Fairness. Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten – sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

[Bundesgerichtshof, 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23]

Mieter und Vermieter müssen in den Karnevalshochburgen während der fünften Jahreszeit einige Besonderheiten etwa bei den Ruhezeiten und möglichen Schäden beachten. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland IVD West, hin.

In Karnevalshochburgen wie in Düsseldorf, Köln und Mainz wird Nachbarn in der fünften Jahreszeit eine höhere Toleranzgrenze abverlangt. Dies gilt vor allem in der Nacht zum Karnevalsdienstag. Das Amtsgericht Köln zum Beispiel lässt in einem Urteil die Frage offen, ob in dieser Nacht – wegen der Brauchtumspflege – die gesetzlichen Ruhezeiten überhaupt gelten: Zumindest kann ein Gastwirt nicht belangt werden, wenn in dieser Nacht nach 1 Uhr laute Musik aus seiner Kneipe dringt.

Nicht zu viele Narren beherbergen

Wer während der närrischen Zeit Freunde in seiner Wohnung aufnimmt, muss darauf achten, dass sie nicht überbelegt ist. Wer dabei nicht in der Wohnung ist, und seine vier Wände Gästen zur Verfügung stellt, muss zudem seinen Vermieter vorab um Erlaubnis fragen. Wer hingegen einen oder mehrere Narren in seinem Gästezimmer unterbringt beziehungsweise ein Zimmer für sie frei macht und selbst in der Wohnung wohnen bleibt, benötigt hierfür keine Erlaubnis. Der IVD West bestätigt, dass ein solcher Besuch auch über längere Zeit (sechs bis acht Wochen) möglich ist.

Wann ist eine Wohnung überbelegt? Das richtet sich nicht nur nach der Mindestquadratmeterzahl (circa sieben Quadratmeter pro Person), sondern auch danach, ob die Wohnung in dieser Zeit über das übliche Maß abgenutzt wird.

Das große Saubermachen

Die Stadt beziehungsweise der Veranstalter des Karnevalsumzugs muss dafür Sorge tragen, dass unmittelbar nach der Veranstaltung die Straßen und Gehwege gesäubert werden.

Muss ein Eigentümer seine Fassade oder Einfahrt nach den närrischen Tagen säubern lassen, weil sich dort Wildpinkler entleert haben, so muss er selbst für die Kosten aufkommen. Es sei denn, er erwischt die Pinkler in flagranti und kann sie zur Rechenschaft ziehen.

Folgeschäden

Gerade in ländlichen Regionen verlaufen Stromleitungen entlang und über den Straßen. Werden diese durch die Wagen während eines Karnevalsumzugs beschädigt und fällt deswegen längere Zeit der Strom aus, dann haftet bei Privatpersonen niemand, wenn beispielsweise Vorräte in Kühlschrank oder Tiefkühltruhe verderben. Gastronomen und andere Gewerbetreibende können sich hingegen mit einer Geschäftsunterbrechungsversicherung gegen solche Schadensfälle versichern.

Wird bei Umzügen durch Wurfmaterial ein Fensterglas beschädigt oder geht es in die Brüche, haftet der Verursacher: in diesem Fall der Umzugsorganisator. Anders stellt sich die Situation dar, wenn sich die Bewohner aus dem Fenster lehnen und „Kamelle“ fordern. Gehen dabei die „Wurfgeschosse“ daneben und zerstören beispielsweise eine teure Vase, dann haftet der Bewohner, denn er hat sich bewusst der Gefahr ausgesetzt, dass die Naschereien in seiner Wohnung landen können.

Karnevalsdeko an Fenster und Fassade

Grundsätzlich gilt, dass Mieter ihre Wohnräume nach eigenen Wünschen schmücken dürfen. Der Immobilienverband Deutschland IVD West erläutert, dass Gleiches für angemietete Gärten gilt. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass diese Grünfläche nicht von allen, sondern nur von einem Mieter genutzt werden darf, kann ihn dieser nach Lust und Laune schmücken. Wird die Fläche hingegen von allen Mietern genutzt, ist der Dekorateur verpflichtet, seinen Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Zu den angemieteten Flächen zählt auch die Balkone: Ohne Vermietererlaubnis kann er die Brüstung zum Beispiel mit kletternden Clownspuppen bestücken. Will der Mieter dagegen an der Außenfassade Deko anbringen, muss er vorher seinen Vermieter fragen.