Baugenehmigungen im September 2025: +59,8 % zum Vorjahresmonat

Diese gepflegte Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung befindet sich in einem ruhigen 4-Parteienhaus und überzeugt auf rund 61 Quadratmetern Wohnfläche mit einer durchdachten Raumaufteilung sowie einem angenehmen Wohnambiente. Sie eignet sich ideal für Singles mit Platzbedarf sowie Paare, die komfortables Wohnen mit der Möglichkeit eines Homeoffice-Bereichs verbinden möchten. Das großzügig geschnittene Wohnzimmer mit offen gestaltetem Essbereich bildet das Herzstück der Wohnung. Von hier aus besteht direkter Zugang zum schönen Balkon mit Süd-Ost-Ausrichtung, der zu entspannten Stunden im Freien einlädt. Durch die offene Gestaltung entsteht… Jetzt Exposé ansehen

Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist in der Regel keine Kleinigkeit. Eigentümer ohne Immobilienerfahrung und kaufmännischen Hintergrund sollten daher auf die Dienste eines Maklers zurückgreifen. Er übernimmt nicht nur die Verkaufsabwicklung, sondern kümmert sich beispielsweise auch um die Preisfindung sowie um die Vermarktung des jeweiligen Objektes. Dabei braucht der Makler auch die Unterstützung seines Auftraggebers. Denn der Verkaufserfolg hängt maßgeblich davon ab, welche Informationen und Dokumente der Verkäufer dem Makler zur Verfügung stellt.

Welche Informationen müssen Verkäufer zur Verfügung stellen?

Ein Verkäufer kann natürlich grundsätzlich davon ausgehen, dass sich ein potenzieller Käufer selbst informieren möchte und dass der Interessent die gewünschten Unterlagen auch von sich aus anfordern wird. Wartet der Verkäufer zunächst einmal ab, muss er damit rechnen, dass sich der Verkaufsvorgang in die Länge zieht. Zudem besteht die Gefahr, dass ein Geschäftsabschluss nicht zu Stande kommt, weil der Käufer in der Zwischenzeit ein anderes Objekt ins Auge gefasst hat. Abgesehen von möglichen Nachteilen, die dem Verkäufer durch einen verzögerten Verkaufsvorgang entstehen können, gibt es auch gesetzliche Verpflichtungen zur Vorlage von Dokumenten. Zum Beispiel muss zu einer Immobilie immer der jeweilige Energieausweis vorliegen. Kann der Käufer den Energieausweis nicht einsehen, droht dem Verkäufer ein Bußgeld. Nach der Energieeinsparverordnung von 2009 kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde in diesem Fall Beträge von bis zu 15.000 Euro Bußgeld verlangen.

Was sind die wichtigsten Informationsquellen für den Käufer?

Eine der wichtigsten Informationsquellen beim Immobilienkauf ist jedoch zweifellos der jeweilige Grundbuchauszug. Denn im Grundbuch ist vermerkt, wer der tatsächliche Eigentümer eines Grundstücks ist. Außerdem wird dort ersichtlich, ob das Grundstück mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet ist und ob weitere Belastungen auf der Immobilie liegen. Gerade die Auswertung der Abteilung zwei des Grundbuches ist für den Verkauf einer Immobilie besonders wichtig. Ein Wegerecht für den Nachbarn auf dem dahinter liegenden Grundstück, ein Leitungsrecht für eine Wasserleitung oder nachbarrechtliche Beschränkungen zur Bebaubarkeit des Grundstückes sind wichtige Faktoren, die einen potenziellen Käufer in seiner Entscheidung beeinflussen können. Der Eigentümer sollte dem Immobilienmakler alle erforderlichen Informationen übergeben, damit die Kaufinteressenten ordnungsgemäß informiert werden können. Auch die Bauakte für ein Haus, die Baugenehmigung und andere Unterlagen, zum Beispiel zu einem eventuell bestehenden Denkmalschutz am Gebäude, sind sehr wichtige Informationsquellen für einen Käufer.

Wozu dient ein Wertgutachten?

Der IVD West empfiehlt außerdem, ein Wertgutachten von einem Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen einzuholen. Dieses Gutachten bietet für den Verkäufer Sicherheit bei der Preisfindung. Für den Käufer ist es eine wichtige Orientierung zur Werthaltigkeit und zum Zustand der Immobilie. Zudem orientieren sich Banken bei der Frage der Finanzierung einer Immobilie ebenfalls an Wertgutachten. Allerdings ist der in dem Gutachten ermittelte Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie nicht immer die Bezugsgröße für die Finanzierung der Immobilie. Banken nehmen in der Regel Abschläge vor und ermitteln daraus den Beleihungswert der Immobilie. Dafür benötigt die Bank auch den aktuellen Grundbuchauszug.

Welche Unterlagen werden von den Banken angefordert?

Neben den genannten Unterlagen wünschen die Kreditabteilungen der Banken zudem Nachweise über Gebäude- und Feuerversicherung und gegebenenfalls Mieteinkünfte sowie aktuelle Fotos der Immobilie. Soweit vorhanden sind auch die maßgeblichen Bauunterlagen, darunter Baugenehmigung, Baupläne und Baubeschreibung bei der Finanzierungsanfrage hilfreich. Bei Mehrfamilienhäusern werden darüber hinaus oft detaillierte Informationen über die Vermietung verlangt. Soll mit dem jeweiligen Darlehen der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert werden, muss in der Regel auch eine Kopie der Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzte Abrechnung der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden.

Warum ist die Einsichtnahme in die Teilungserklärung so wichtig?

Die Bedeutung der Teilungserklärung wird oft von Wohnungskäufern und -verkäufern gleichermaßen unterschätzt. Das Dokument, das die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft regelt, werde in der Praxis häufig nicht gelesen – obwohl Käufer von Eigentumswohnungen bestätigen müssten, dass sie die Teilungserklärung vor der Vertragsunterzeichnung zur Kenntnis genommen haben. Wohnungskäufer, die die Teilungserklärung nicht lesen, gehen ein hohes Risiko ein. Denn das Dokument kann eine Vielzahl unausgewogener Bestimmungen wie beispielsweise einen ungerechten Verteilungsschlüssel oder fragwürdige Kostenregelungen enthalten. Häufig begünstigen einige Festlegungen die Interessen einzelner Wohnungseigentümer und nicht selten fehlen wichtige Reglungen, die das Zusammenleben der einzelnen Wohnungseigentümer, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder Sondernutzungsrechte betreffen. Sind beispielsweise bestimmte Sondernutzungsrechte nur im Kaufvertrag aufgeführt, verbleiben die Räume oder Flächen im Gemeinschaftseigentum und können nicht vom Käufer erworben werden.

Auch die Mikrolage zählt

Neben den für einen erfolgreichen Verkauf notwendigen Dokumenten gibt es eine Reihe von Unterlagen, die den Wert des Objektes unter Umständen steigern können. Dazu gehören beispielsweise Kopien von Mietverträgen, in denen eine Staffelmiete beziehungsweise indizierte Mieten vereinbart sind. Lohnend sind auch Nachweise über Modernisierungen oder unlängst erfolgte Reparaturen mit hohem Wertsteigerungseffekt. Darüber hinaus sollte ein Verkäufer auch daran denken, dass der Wert seiner Immobilien maßgeblich von der jeweiligen Mikrolage beeinflusst wird. Bei den Verkaufsverhandlungen ist es sehr hilfreich, wenn die Entwicklung der jeweiligen Wohnlage gut dokumentiert werden kann. Insbesondere dann, wenn das Wohnumfeld durch Infrastrukturmaßnahmen oder die Ansiedlung von Geschäften oder kulturellen Einrichtungen in der jüngsten Zeit stark aufgewertet wurde. Gerade hier kann ein Makler weiterhelfen. Er wird die Darstellung der Immobilie im Exposé immer auch durch eine Einschätzung der Wohnlagelage ergänzen.

Checkliste: Welche Unterlagen sollten beim Immobilienverkauf vorliegen?

• Grundbuchauszug
• Baugenehmigung
• Baubeschreibung
• Baupläne
• Wertgutachten
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
• Grundrisse (bei Mehrfamilienhäusern)
• Nachweise über Mieteinkünfte
• Kopien von beispielhaften Mietverträgen
• Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
• Beschreibung der Mikrolage

Die Suche nach geeignetem und bezahlbarem Wohnraum wird für viele immer schwerer. Das gilt vor allem für jene, die mehr Platz brauchen. 11,7 Prozent der Bevölkerung in Deutschland lebten 2025 in überbelegten Wohnungen, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach Endergebnissen der Erhebung zu Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC) mitteilt. Die Überbelegungsquote ist innerhalb von fünf Jahren kontinuierlich gestiegen: Im Jahr 2020 hatten noch 10,2 Prozent der Menschen hierzulande in Wohnungen gelebt, die für die Zahl der Personen zu wenig Zimmer hatten.

Ausländische Bevölkerung ab 18 Jahren knapp fünfmal so häufig in überbelegten Wohnungen wie deutsche Erwachsene

Erwachsene mit ausländischer Staatsangehörigkeit zählen zu den besonders von Überbelegung betroffenen Gruppen: In der ausländischen Bevölkerung ab 18 Jahren war der Anteil in überbelegten Wohnungen 2025 mit 30,8 Prozent knapp fünfmal so hoch wie unter deutschen Staatsangehörigen ab 18 Jahren (6,7 %). Auch armutsgefährdete Menschen (27,4 %) zählen zu den besonders betroffenen Gruppen.

Haushalte mit Kindern häufiger betroffen

Wer in einem Haushalt mit Kindern lebt, war 2025 mit 17,6 Prozent überdurchschnittlich betroffen. Menschen in Haushalten ohne Kinder lagen mit 7,2 Prozent unter dem Durchschnitt (11,7 %).

Unter den Haushalten mit Kindern waren zwei Erwachsene mit mindestens drei Kindern (32,1 %) sowie Alleinerziehende und deren Kinder (29,6 %) mit am stärksten von beengten Wohnverhältnissen betroffen.

Unter den Haushalten ohne Kinder lebten zwei Erwachsene (3,3 %) 2025 anteilig am seltensten in überbelegten Wohnungen. Unter Alleinlebenden war die Quote mit 12,6 Prozent deutlich höher. Gemäß EU-SILC-Definition gilt die Wohnung eines Einpersonenhaushalts als überbelegt, wenn es nicht mindestens zwei Zimmer, also etwa ein getrenntes Wohn- und Schlafzimmer gibt.

Auch bei der Betrachtung der Bevölkerung nach Alter zeigt sich, dass der Wohnraummangel häufig Kinder und Jugendliche betrifft: Unter Minderjährigen lag der Anteil derjenigen, die in Wohnungen mit zu wenig Zimmern lebten, 2025 bei 19,0 Prozent. Am seltensten waren ältere Menschen ab 65 Jahren (3,1 %) von Überbelegung betroffen.

In Städten lebten 16,9 % der Menschen 2025 in überbelegten Wohnungen

Die Überbelegungsquoten 2025 machen zudem deutlich, dass Wohnraum vor allem in Städten knapp ist. So war der Anteil der Menschen in überbelegten Wohnungen in größeren Städten (16,9 %) deutlich höher als in Vororten und kleineren Städten (9,6 %) und dreimal so hoch wie in ländlichen Gebieten (5,5 %).

Überbelegungsquote im EU-Schnitt höher als in Deutschland

Im EU-Durchschnitt lag die Überbelegungsquote laut EU-Statistikbehörde Eurostat 2025 mit 16,8 % höher als in Deutschland (11,7 %). In Rumänien (40,4 %) und Lettland (38,9 %) lebten anteilig die meisten Menschen in überbelegten Wohnungen, in Zypern (2,2 %) und den Niederlanden (4,1 %) die wenigsten.

Methodische Hinweise:

Als überbelegt gilt eine Wohnung nach EU-SILC-Definition, wenn darin mindestens einer der folgenden Räume nicht vorhanden ist:

• ein Gemeinschaftsraum,
• ein Raum pro Paar, das in dem Haushalt lebt,
• ein Raum für jede weitere Person ab 18 Jahren,
• ein Raum für zwei Kinder unter 12 Jahren,
• ein Raum für zwei Kinder desselben Geschlechts zwischen 12 und 17 Jahren,
• ein Raum je Kind zwischen 12 und 17 Jahren, wenn sie unterschiedlichen Geschlechts sind,
• ein zweiter Raum bei einem Ein-Personen-Haushalt.

Bei den Angaben zur Überbelegung handelt es sich um Ergebnisse der seit 2020 in Deutschland als Unterstichprobe in den Mikrozensus integrierten europäischen Gemeinschaftsstatistik über Einkommen und Lebensbedingungen (European Union Statistics on Income and Living Conditions, EU-SILC). EU-SILC ist die amtliche Hauptdatenquelle für die Messung von Armutsgefährdung und Lebensbedingungen in Deutschland sowie in den Mitgliedstaaten der Europäischen Union.

Zur Verkürzung des Zeitraums zwischen dem Ende des Erhebungsjahres und der Ergebnisbereitstellung werden seit dem Erhebungsjahr 2020 zunächst Erstergebnisse und später Endergebnisse veröffentlicht. Bei den hier erwähnten Ergebnissen für 2025 handelt es sich um Endergebnisse.