Zensus 2022: So wohnt Deutschland

Eine Analyse des Immobilienportals immowelt für die 15 größten Städte zeigt, wie stark die Angebotspreise von Eigentumswohnungen mit zunehmender Entfernung sinken:

• Dresden liegt vorn: Wohnungskäufer zahlen im 60-Minuten-Umland 52 Prozent weniger als in der Stadt; bei Frankfurt und Köln sind es jeweils 51 Prozent
• München: Eine Stunde Pendelzeit spart hier absolut am meisten – rund 3.700 Euro pro Quadratmeter (46 Prozent)
• Auch in Berlin und Stuttgart zahlt sich der Umzug aus: Wohnungen im 60-Minuten-Umland sind 30 beziehungsweise 24 Prozent günstiger
• Bereits 45 Minuten Pendelzeit können sich lohnen: Im Fall von Hamburg sparen Käufer dadurch 43 Prozent

Eigentumswohnungen in Großstädten sind für viele Haushalte kaum noch erschwinglich. Eine Analyse des Immobilienportals Immowelt zeigt: Wer bereit ist, ins Umland zu ziehen, kann deutlich sparen. Wie viel, hängt aber stark davon ab, wie weit man tatsächlich wegzieht. Im 60-Minuten-Radius liegen die Preise um bis zu 52 Prozent niedriger als in der Stadt, im näheren Umland fällt der Preisvorteil dagegen häufig spürbar geringer aus.

Für die Analyse wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in Gemeinden in einem 45-Minuten- sowie einem erweiterten 60-Minuten-Radius um die jeweiligen Stadtzentren betrachtet. Im 60-Minuten-Radius ist die Ersparnis in Dresden mit 52 Prozent am größten: Statt 2.946 Euro pro Quadratmeter im Stadtgebiet werden im erweiterten Umland im Schnitt nur 1.405 Euro fällig. Dicht dahinter folgen Frankfurt und Köln mit jeweils rund 51 Prozent Ersparnis. Leipzig kommt mit 49 Prozent auf einen ähnlich hohen Wert.

„Eigentumswohnungen sind in den teuersten deutschen Großstädten und deren Vororten für viele Haushalte kaum mehr bezahlbar“, sagt immowelt Geschäftsführer Theo Mseka. „Im erweiterten Umland der Städte sieht es häufig besser aus. Wer seinen Suchradius vergrößert, findet spürbar günstigere Angebote.“

München mit größter absoluter Ersparnis

Während Wohnungskäufer im erweiterten Umland von Dresden prozentual am meisten sparen, liegt München bei der absoluten Ersparnis an der Spitze. Im Münchner Stadtgebiet zahlen Käufer im Schnitt 8.078 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung, im 60-Minuten-Umland dagegen 4.364 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von 3.714 Euro pro Quadratmeter (-46 Prozent) – mehr als in jeder anderen der 15 untersuchten Städte.

Auch im Umland von Frankfurt und Hamburg ist die absolute Ersparnis hoch: Im Fall von Frankfurt sinken die Preise von 5.564 auf 2.730 Euro pro Quadratmeter (2.834 Euro bzw. -51 Prozent), in Hamburg von 6.014 auf 3.247 Euro (2.767 Euro bzw. -46 Prozent).

Schon nach 45 Minuten spürbar günstiger, aber nicht überall

Wer nicht die volle Stunde pendeln möchte, muss nicht zwangsläufig auf Ersparnis verzichten. Im Fall von Hamburg sind Wohnungen im 45-Minuten-Radius bereits 43 Prozent günstiger als in der Stadt. Auch in Frankfurt (-40 Prozent) und Köln (-37 Prozent) lohnt sich schon der kürzere Weg.

In Dresden (-31 Prozent) und Leipzig (-29 Prozent) fällt die Ersparnis im näheren Umland dagegen spürbar kleiner aus als im 60-Minuten-Radius. Noch geringer sind die Unterschiede zum Stadtgebiet im 45-Minuten-Umland von Nürnberg (-17 Prozent), Stuttgart und Dortmund (je -9 Prozent).

Ruhrgebiet als Sonderfall

Im Fall von Essen liegen die Preise im 45-Minuten-Umland nahezu auf dem gleichen Niveau wie in der Stadt (-2 Prozent), in Duisburg ist das Umland sogar um 30 Prozent teurer. Der Grund für diesen Sonderfall liegt in der besonderen Struktur des Ruhrgebiets mit mehreren dicht beieinander liegenden Großstädten: Duisburg, Essen, Dortmund, Düsseldorf und Köln sind untereinander alle innerhalb einer Stunde erreichbar. Dadurch überschneiden sich die Einzugsgebiete. Im Umland von Duisburg liegen so auch teure Vororte von Düsseldorf wie Meerbusch (4.431 Euro pro Quadratmeter), Ratingen (3.467 Euro) oder Hilden (3.536 Euro). Diese Gemeinden zählen in der Analyse geografisch zum Duisburger Einzugsgebiet, wirtschaftlich gehören sie aber eher zum Düsseldorfer Umland. Weil Duisburg selbst vergleichsweise günstig ist, wird sein Umland dadurch spürbar teurer als die Stadt: Der Quadratmeter von Eigentumswohnungen kostet im Schnitt 2.696 Euro (45-Minuten-Zone) bzw. 2.600 Euro (60-Minuten-Zone) gegenüber 2.076 Euro im Duisburger Stadtgebiet.

 

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 15 größten deutschen Städten und deren Umland. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Preise für den Quadratmeter von Eigentumswohnungen zum 01.07.2026 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Für die Bestimmung der Kaufpreise im Umland der Städte wurden Gemeinden betrachtet, die 60 Minuten sowie 45 Minuten Fahrtzeit mit dem Auto vom Stadtzentrum entfernt liegen und weniger als 100.000 Einwohner haben.

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Der gemeinnützige Verband Wohneigentum übt scharfe Kritik an den zum 21. Juli 2026 in Kraft tretenden Kürzungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Zwar enthalte die Reform einzelne begrüßenswerte Verbesserungen, insgesamt schwächen die Kürzungen aber die Investitionsbereitschaft von Menschen mit Haus oder Eigentumswohnung. Und das ausgerechnet zu einem Zeitpunkt, zu dem Deutschland seine Klimaziele im Gebäudesektor weiterhin deutlich verfehlt. ‌

Weitreichende Änderungen über Nacht

Besonders scharf kritisiert der Verband Wohneigentum das Verfahren: Zwischen der Ankündigung der neuen Förderbedingungen und dem vorläufigen Antragsstopp lag faktisch nur ein Tag. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer konnten die bisherigen Konditionen trotz bereits laufender Sanierungsplanungen nicht mehr nutzen, da das KfW-Antragsportal tagelang überlastet war.

„Ein Tag Vorlauf für Auswirkungen von über zehntausende Euro, das ist kein Förderverfahren, das ist Verhöhnung der Verbraucher, die der staatlichen Unterstützung vertraut haben“, erklärt Peter Wegner, Präsident Verband Wohneigentum. „Wer Investitionen in dieser Größenordnung tätigen soll, braucht verlässliche Rahmenbedingungen und keine Förderbedingungen, die sich faktisch über Nacht weitreichend ändern.“

Diese Förderungen fallen weg

Konkret kritisiert Wegner, dass der förderfähige Höchstbetrag für den Heizungstausch der BEG aktuell reduziert und fortan schrittweise abgesenkt wird, während der „Klimageschwindigkeitsbonus“ bis 2028 vollständig abgeschmolzen wird. Zusätzlich entfallen der bisherige „Effizienzbonus“ sowie der „Emissionsminderungszuschlag“ ersatzlos. Auch der Wegfall des „iSFP-Bonus“ für kleinere Einzelmaßnahmen unterhalb der neuen Investitionsschwelle trifft nach Einschätzung des Verbands Wohneigentum gerade jene Eigentümer, die sich nur eine schrittweise Sanierung leisten können.

Positiv bewertet Verband-Wohneigentum-Präsident Wegner dagegen den neu eingeführten Familienzuschlag, der Familien mit minderjährigen Kindern gezielt entlastet. Auch die zusätzliche Förderung für besonders sanierungsbedürftige Gebäude („Worst Performing Buildings“) ist sinnvoll. Hier fordert der Verband Wohneigentum, die geplanten Schwellen der Förderung deutlich abzusenken, damit ein relevanter Teil des Altbaubestands tatsächlich profitiert.

Private Eigentümer profitieren seltener als große Unternehmen

Auch die stärkere Berücksichtigung der sogenannten grauen Energie (nämlich der Energie und der CO2-Emissionen, die bei Herstellung, Transport und Entsorgung von Baustoffen entstehen) über die neue Nachhaltigkeitsklasse sowie die ausgebaute Förderung serieller Sanierungen begrüßt der Verband Wohneigentum ausdrücklich. Zugleich mahnt er an, dass private Eigentümer und Eigentümerinnen von diesen Förderansätzen bislang deutlich seltener profitieren als große Wohnungsunternehmen.

Anreize schaffen, statt sie abzubauen

Der Verband Wohneigentum fordert die Bundesregierung auf, die Menschen bei der Generationenaufgabe „Energiewende im Eigentum“ nicht allein zu lassen und Förderprogramme erst dann zurückzufahren, wenn die Klimaziele tatsächlich erreicht sind. Ständige Änderungen der Förderlandschaft verunsichern Eigentümerinnen und Eigentümer und erschweren private Investitionen. Wo Anpassungen der Förderbedingungen erforderlich sind, braucht es angemessene Übergangsfristen und einen wirksamen Vertrauensschutz für Menschen, die sich bereits in einer konkreten Sanierungsplanung befinden. „Förderpolitik muss Verlässlichkeit schaffen, Investitionen ermöglichen und Anreize setzen statt sie abzubauen“, resümiert Peter Wegner.