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Einliegerwohnung: zwei Haushalte unter einem Dach
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Juli 11, 2024

Einliegerwohnung: zwei Haushalte unter einem Dach

Wer in seinem Eigenheim eine Einliegerwohnung schaffen möchte, muss einige Voraussetzungen erfüllen. Welche das sind, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Auch bei der Vermietung gibt es einiges zu beachten.

Anforderungen an Einliegerwohnungen

Nicht immer sind es nur wirtschaftliche Gründe, die für die Schaffung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus sprechen. Auch Veränderungen der Lebensumstände, wenn etwa ein Elternteil aufgenommen werden soll oder nahe gelegener Wohnraum für eine 24-Stunden-Pflegekraft nötig ist, lassen nicht wenige Hausbesitzer über die Einrichtung einer Einliegerwohnung nachdenken.

Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, weist darauf hin, dass die Einliegerwohnung sich zwar unter demselben Dach wie der Hauptwohnbereich befindet, aber eine separierte, in sich abgeschlossene Einheit mit hinreichender Tageslichtversorgung bilden muss. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang; darüber hinaus müssen Wände und Decken den üblichen Anforderungen an Schall- und Brandschutz genügen.

Bei Neubauten ist es ratsam, die Voraussetzungen für eine Einliegerwohnung bereits in der Planung zu berücksichtigen – das erleichtert den späteren Umbau enorm. Da die Ausstattung der Einliegerwohnung alle privaten Wohnfunktionen und -abläufe unabhängig vom Vermieterhaushalt gewährleisten muss, braucht es in jedem Fall eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Ob ein Haus die nötigen baulichen Voraussetzungen für die Einrichtung einer Einliegerwohnung mitbringt, kann am besten ein unabhängiger Bausachverständiger einschätzen. Je nach Bundesland ist auch eine Baugenehmigung erforderlich.

Einliegerwohnung und Mietrecht

Der wichtigste Punkt bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ist der eingeschränkte Kündigungsschutz durch den Vermieter. Der Vermieter kann den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Fristen variieren zwischen drei Monaten bis hin zu einem Jahr, abhängig von der Wohndauer.

Auch bei der Betriebskostenabrechnung gibt es in dieser Konstellation Besonderheiten: So kann der Vermieter zum Beispiel die Heizkosten verbrauchsunabhängig abrechnen. Es genügt eine Abrechnung nach Quadratmetern. Für den Vermieter ergeben sich zudem steuerliche Vorteile: So kann er unter Umständen die Einliegerwohnung anteilig über die AfA abschreiben und – bei Fremdfinanzierung – Zinskosten steuerlich geltend machen.

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    Die Kellerdecke selbst dämmen – in sechs Schritten

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    Vorab sollte sichergestellt werden, dass nach der Dämmung noch ausreichend Kopfhöhe vorhanden ist. Das sind etwa zwei Meter unter der Decke, damit sich niemand den Kopf anstößt. Es ist wichtig, dies vor dem Kauf der Platten zu klären, da dadurch manche Dämmstoffe als Möglichkeit ausfallen, weil sie zu dick sind. Gut zu wissen: Wer besonders gut dämmende Materialien nutzt, ist hier im Vorteil. Mit ihnen erreicht man auch mit weniger Zentimetern bereits die gewünschte Dämmleistung.

    Wichtig ist der Dämmwert den das Bauteil nach der Maßnahme erreicht. Der Dämmwert wird als U-Wert bezeichnet. Ein Wert von unter 0,2 Watt pro Quadratmeter und Kelvin ist besonders gut. „Bei den meisten Dämmmaterialien reichen rund 14 Zentimeter, um die gewünschte Dämmung zu erreichen“, sagt Frank Hettler von Zukunft Altbau. Bei Polyurethan etwa ist dafür eine Dicke von rund zehn Zentimetern erforderlich, bei Holzweichfaser 18 Zentimeter.

    Befinden sich ungedämmte oder schlecht gedämmte Heizleitungen an der Kellerdecke, sollte man hierfür zudem Dämmschläuche oder -schalen kaufen.

    Schritt 2: Kellerdecke besenrein machen

    Nach dem Kauf der Dämmung befreien die Do-it-Yourself-Handwerkenden die Kellerdecke von Spinnweben, Dreck, Staub und eventuell losem Putz.

    Schritt 3: Heizleitungen einpacken

    Bevor es an die eigentliche Dämmung der Kellerdecke geht, packen die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer wo nötig zunächst die Heizleitungen dick in Dämmschalen oder -schläuche ein.

    Schritt 4: Dämmung befestigen mit Kleber, Dübel oder Schienensystemen

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    In vielen Fällen ist die Dämmung der obersten Geschossdecke gesetzlich verpflichtend. Das ist der Fall, wenn der Mindestwärmeschutz unterschritten wird und es sich nicht um ein selbstbewohntes Einfamilienhaus handelt. Die Expertinnen und Experten von Zukunft Altbau empfehlen für die oberste Geschossdecke eine möglichst dicke Dämmschicht. Auch hier können Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mit handwerklichen Grundkenntnissen selbst Hand anlegen. Je nach Material ist mindestens eine Dämmschicht von zwölf bis 18 Zentimetern vorgegeben. Da es hier keine Beschränkungen durch die erforderliche Raumhöhe gibt, wird sogar empfohlen, bis zu etwa zehn Zentimeter mehr Dämmstoff einzubauen als der Gesetzgeber fordert. Es gilt: Jeder zusätzliche Zentimeter sorgt für eine bessere Isolierung und damit für niedrigere Heizkosten und weniger Wärmeeintrag im Sommer. Die Zusatzdämmung bei diesem Bauteil macht sich schnell bezahlt.

    Wer zuhause eine Holzbalkendecke als oberste Geschossdecke hat, sollte vor der Sanierung eine Energieberaterin oder einen Energieberater befragen. Sie prüfen, ob eine Dampfbremse nötig ist und wie diese korrekt an benachbarte Bauteile angeschlossen wird. Eine Dampfbremse schützt das Bauteil vor Feuchteschäden, indem sie den Eintrag feuchter Luft aus dem Zimmer in die Dämmschicht verringert. Weitere Fragen zu Holzbalkendecken beantwortet das Fachhandwerk der Stuckateure und Zimmerer sowie Gebäudeenergieberaterinnen und -berater.

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