Aufgrund mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und um ihr Vermögen vor einer möglichen Inflation zu schützen, beschäftigen sich viele Menschen mit dem Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage. Damit die Investition zum erhofften Erfolg wird, gilt es jedoch, einige Fehlerquellen zu umschiffen. Denn nicht jede Wohnung ist zur Kapitalanlage geeignet. Zentraler Erfolgsfaktor ist die Vermietbarkeit der Wohnung. „Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer“, erklärt Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland IVD West. „Zudem muss die Finanzierung stimmen. Sind die Raten auch bezahlbar, wenn die Wohnung für eine neue Vermietung vorbereitet wird und doch einmal vorübergehend leer steht?“
Tipp 1: Richtige Auswahl des Standorts
Bei der Auswahl möglicher Standorte ist die demographische Entwicklung in der Region von großer Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das Bevölkerungswachstum ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auch unterschiedliche Wohnbedürfnisse haben. „Ältere Menschen suchen andere Wohnungen als junge Familien“, sagt Blandfort. Man sollte sich also darüber Klarheit verschaffen, ob für die fragliche Wohnung aufgrund der Bevölkerungsstruktur der Region viele oder eher wenige Mieter in Frage kommen. Wichtig ist außerdem die Erreichbarkeit der Wohnung. Sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr ist eine gute Anbindung an Nahversorgungszentren wünschenswert.
Tipp 2: Wohnung gemeinsam mit Makler oder Sachverständigem besichtigen
Eine Wohnung sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Bereits die ersten Eindrücke des Hauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. „Sichtbare Schäden am Haus ziehen Kosten für Reparaturen nach sich“, erklärt Burkhard Blandfort. „Wir empfehlen daher, die Besichtigung immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchzuführen“, so Blandfort weiter. „Experten erkennen Mängel schneller und können einschätzen, ob der Kaufpreis neu verhandelt werden sollte oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.“
Tipp 3: Die Investitionskosten im Auge behalten
Die Kosten der Investition gehören zu den wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf. Vor dem Kauf sollten Käufer den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten vergleichen, um nicht zu teuer zu kaufen. „Wohnpreisspiegel geben hier einen guten Überblick über Preise“, rät Blandfort. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (u.a. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) müssen in die Finanzierung ebenso einkalkuliert werden. Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. Hierbei ist für den Anleger darauf zu achten, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Auch die steuerlichen Aspekte des Kaufs sind zu berücksichtigen.
Tipp 4: Alle relevanten Unterlagen überprüfen
Vor dem Kauf sollte der Interessent den Grundbuchauszug, bei neuen Wohnungen die Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, den Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und genau überprüfen. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. „Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden“, sagt Burkhard Blandfort. „Über Investitionen in das Haus kann der Wohnungseigentümer nicht frei entscheiden, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen.“ Käufer einer Immobilie sollten zudem mit ihren Beratern prüfen, ob die Immobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, weil sich daraus Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können.
Tipp 5: Qualifikation des Hausverwalters überprüfen
Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Schließlich betreut er einen erheblichen Anteil des Vermögens seiner Kunden. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt Kostenvoranschläge für Reparaturen oder Investitionen ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten am Haus vor. Um sich vor fehlerhaften Leistungen und Vermögensverlusten zu schützen, sollten die Eigentümer verstärkt auf die Qualifikation und den Versicherungsschutz des Verwalters achten. „Ein Hausverwalter sollte über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen“, sagt Blandfort. „Die klassische Ausbildung ist dabei der Immobilienkaufmann. Eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung sollten zwingend vorliegen.“
Für Kapitalanleger ist die Vermietbarkeit der Wohnung der wichtigste Faktor. Deshalb sollten Käufer mit ihrem Immobilienmakler oder anderen Experten über die Vermietungssituation im direkten Umfeld sprechen. Wie ist die Nachfrage nach Mietwohnungen? Zu welchem Mietzins wurden die letzten Mietverträge im direkten Umfeld abgeschlossen? Hier kann der Mietspiegel einer Stadt nur begrenzt Auskunft geben, weil dort nur in geringem Maß die neu abgeschlossenen Mieten eingehen. Besser geeignet sind die Aufstellungen über die sogenannten Neuvertragsmieten, die z. B. der Immobilienverband IVD in seinen Preisspiegeln bereithält. Hier wird das aktuelle Bild des Vermietungsmarktes wiedergegeben.
