Starkregen: So können Sie Ihre Immobilie schützen

Starkregenereignisse treten immer häufiger auf und können zu erheblichen Schäden an Wohngebäuden führen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert darüber, welche Schutzmaßnahmen Immobilieneigentümer ergreifen können und welche Versicherung sinnvoll ist. Da in der Regel Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss über entsprechende Maßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ein Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst werden.

Passende bauliche Maßnahmen und organisatorische Vorsorge helfen dabei, Schäden durch Starkregen zu minimieren. Der folgende Überblick zeigt, welche Schutzmöglichkeiten sinnvoll sein können und worauf bei der Umsetzung in Wohnungseigentümergemeinschaften zu achten ist.

Rückstauklappen oder Hebeanlage

Wenn die Kanalisation bei Starkregen die Wassermassen nicht mehr fassen kann, müssen Immobilieneigentümer mit einem Rückstau in die Anschlussleitungen rechnen. Bei Starkregen sind insbesondere Souterrainwohnungen und Kellerräume (also Räume unterhalb des Straßenniveaus) gefährdet. Kommt es zu Rückstauungen im Kanalnetz, kann das Abwasser über Badewannen, Duschen und Toiletten nach oben ins Gebäude drücken.

Schutz bieten Rückstauklappen. Sie verhindern, dass Wasser von der Kanalisation in die Abwasserrohre des Gebäudes läuft. Allerdings werden sie häufig an falscher Stelle montiert, informiert die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Daher ist es wichtig, sich von einem spezialisierten Sanitärfachbetrieb oder Ingenieurbüro für Wasserwirtschaft beraten zu lassen, wo genau die Rückstausicherung angebracht werden sollte. Wenn die Ablaufstellen kein Gefälle zum Kanal haben, ist eine Abwasserhebeanlage erforderlich. Mit dieser wird mittels Pumpe das Schmutzwasser aus dem Haus geleitet.

Regelmäßige Wartung Pflicht

Rückstauklappen und Hebeanlagen müssen regelmäßig gewartet werden, sonst riskieren Eigentümer möglicherweise ihren Versicherungsschutz, sofern einer vorhanden ist. Deshalb sollte die Wartung gut dokumentiert werden.

Kellerfenster und -türen, Lichtschächte und Tore schützen

Ebenfalls besonders gefährdete Bereiche sind Kellerfenster, Kelleraußentüren und Lichtschächte – hier kann leicht Wasser ins Gebäude eindringen.

Wenn möglich, sollten Kellerfenster so montiert werden, dass sie nach außen geöffnet werden. Sinnvoll kann auch der Einbau von speziellen druckwasserdichten Fenstern im Keller sein. Diese können dem hohen Wasserdruck standhalten, der bei Hochwasser- und Starkregenereignissen entstehen kann.

Als weiterer möglicher Schutz dienen mobile Hochwassersysteme, wie zum Beispiel sogenannte Flutschotts. Dabei handelt es sich um mobile Damm-Vorrichtungen, die sich schnell montieren lassen und in verschiedenen Ausführungen erhältlich sind. Sie können auch zum Schutz von z. B. Garagentoren und Lichtschächten angebracht werden.

Tiefgarage im Blick haben

Mit den oben genannten Hochwassersystemen lassen sich auch Tiefgaragen großflächig schützen. Gerade größere Wohnungseigentümergemeinschaften haben nicht selten eine Tiefgarage und sollten diese in ihre Präventionsmaßnahmen einbeziehen. „Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann es nämlich teuer werden, wenn Hochwasser oder Starkregen die Tiefgarage trifft – nicht zuletzt aufgrund von Schäden an Pkw, die darin geparkt sind“, sagt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller.

Terrasse und Balkon

Große Wassermengen können auch Abflüsse auf Balkonen und Terrassen überlasten. Ein nicht vorhandenes beziehungsweise unzureichendes Gefälle, eine mangelnde Abdichtung oder verstopfte Abflüsse sind mögliche Ursachen. Letztere sollten regelmäßig gereinigt werden. Eigentümer sollten sich fachkundig beraten lassen, welche Maßnahmen außerdem sinnvoll sind – um zu verhindern, dass bei Starkregen Wasser in den Wohnbereich dringt oder Schäden an der Bausubstanz verursacht.

Dachrinne reinigen und mit Laubfanggitter ausstatten

Dachrinnen sollten regelmäßig gereinigt werden – andernfalls läuft das Wasser bei Starkregen unkontrolliert ab und kann zu Schäden am Sockel, Dach oder Fassade führen. Abhilfe können Laubfanggitter schaffen, die zum Beispiel in die Regenrinne geklemmt werden.

Dachflächenfenster auf Dichtheit prüfen

Wer ältere Dachflächenfenster hat, sollte prüfen, ob diese noch dicht sind. Falls nicht, besteht die Möglichkeit, die Fenster neu abzudichten oder sie durch moderne, neue Fenster zu ersetzen.

Beratung durch Fachunternehmen wichtig

Für alle Schutzmaßnahmen gilt: Immobilieneigentümer sollten sich zunächst durch ein Fachunternehmen beraten lassen, um herauszufinden, welche baulichen Maßnahmen für das jeweilige Gebäude am besten geeignet sind. Dabei sollten auch die örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt werden. Mit dem „Hochwasser-Check“ des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft können Immobilieneigentümer ihre individuelle Gefährdung durch Starkregen und Fluss-Hochwasser ermitteln.

Versicherungsschutz nur bei Elementarschadenversicherung

Ergänzend dazu sollten Immobilieneigentümer ihren Versicherungsschutz überprüfen. Die Wohngebäudeversicherung und die Hausratversicherung decken Schäden durch Starkregen am Wohngebäude nicht ab. Hierfür müssen Eigentümer zusätzlich eine Elementarschadenversicherung abschließen und darauf achten, dass Schäden durch Starkregen auch explizit mitversichert sind. Bestimmte Rückstau-Schäden können zum Beispiel vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sein. Das kann je nach Versicherungsanbieter bzw. -police variieren. „Eigentümer sollten daher unbedingt auf das Kleingedruckte achten, bevor sie eine Versicherung abschließen“, rät WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller.

In WEGs Beschluss nötig

„Wohnungseigentümergemeinschaften müssen einen Beschluss fassen, wenn sie Schutzmaßnahmen am Gebäude gegen Starkregen und Hochwasser umsetzen möchten. Denn in der Regel betreffen die Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum und hierüber entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam in der Eigentümerversammlung“, informiert Dr. Sandra von Möller. „Das betrifft auch die Maßnahmen an Fenstern, denn – entgegen dem Wortlaut in vielen Teilungserklärungen in WEGs – sind auch diese zwingendes Gemeinschaftseigentum.“

Die deutsche Heizungsindustrie verzeichnet auch im ersten Halbjahr 2025 einen deutlichen Rückgang der Verkaufszahlen. Nach dem massiven Absatzeinbruch um 46 Prozent im Jahr 2024 sank der Absatz in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nochmals um 22 % auf nur noch 296.500 Geräte. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, droht der Branche das schlechteste Jahresergebnis der vergangenen 15 Jahre.

Markteinbruch bei gasbasierten Heizsystemen

Während der Markt für öl- und gasbasierte Heizungen nach einem bereits schwachen Vorjahr um nochmals bis zu 81 % weiter stark eingebrochen ist, verzeichnen Wärmepumpen (+55 %) und Biomasseheizungen (+42 %) zwar prozentuale Zuwächse, doch mit 139.500 verkauften Wärmepumpen bleiben die absoluten Zahlen weiterhin weit unter dem politischen Ziel der Bundesregierung von 500.000 jährlich installierten Wärmepumpen ab 2024 zurück.

Verunsicherung hemmt Investitionen in Heiztechnik und Effizienzmaßnahmen

Der Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) sieht die zentrale Ursache für die anhaltend schwache Marktentwicklung in der anhaltenden Verunsicherung der Verbraucher. Die aktuell gültige Rechtslage sowie die im Koalitionsvertrag angekündigte Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes sorgen für fehlende Planungssicherheit. Hinzu kommen immer wieder politisch motivierte Aussagen über die Förderkonditionen. Infolge dieser Unsicherheit halten sich viele Modernisierungswillige mit einer umfassenden Investition in neue Heiztechnik zurück.

Heizungsbranche unter Druck – Klimaziele in Gefahr

„Die aktuelle Entwicklung gefährdet nicht nur die klimapolitischen Zielsetzungen im Gebäudesektor, sondern auch die Wettbewerbsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit einer Schlüsselbranche mit rund 84.000 Beschäftigten“, warnt der BDH. Der Verband betont die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Heizungsindustrie für den Standort Deutschland – insbesondere mit Blick auf Produktion und industrielle Wertschöpfung.

BDH fordert zügige gesetzliche Klarheit und verlässliche Förderung

Der BDH appelliert an die Bundesregierung, rasch für verlässliche, verständliche und praxistaugliche Rahmenbedingungen zu sorgen – sowohl im Ordnungsrecht als auch bei der finanziellen Förderung. Mit den steigenden Einnahmen aus dem nationalen Emissionshandel für den Gebäudesektor steht ein solider Finanzrahmen zur Verfügung. Diese Mittel sollten gezielt eingesetzt werden, um die Klimaschutzanstrengungen im Gebäudesektor zu unterstützen. Mit den richtigen Rahmenbedingungen kann die Heizungsbranche zu einem Wachstumsmotor werden und überproportional zur Wertschöpfung beitragen.

Sanierungsstau auflösen: Über eine Million Modernisierungen jährlich erforderlich

Laut Dena-Gebäudereport sind rund vier Millionen Heizungen in Deutschland älter als 30 Jahre. Um die Klimaziele zu erreichen, müssten ab sofort jedes Jahr über eine Million Heizsysteme modernisiert werden. Damit dies gelingt, braucht es verlässliche gesetzliche Vorgaben, stabile Förderbedingungen und planbare Energiekosten. Nur so entsteht das Vertrauen, das private Haushalte für zukunftsweisende Investitionen benötigen.

Aufgrund mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und um ihr Vermögen vor einer möglichen Inflation zu schützen, beschäftigen sich viele Menschen mit dem Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage. Damit die Investition zum erhofften Erfolg wird, gilt es jedoch, einige Fehlerquellen zu umschiffen. Denn nicht jede Wohnung ist zur Kapitalanlage geeignet. Zentraler Erfolgsfaktor ist die Vermietbarkeit der Wohnung. „Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer“, erklärt Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland IVD West. „Zudem muss die Finanzierung stimmen. Sind die Raten auch bezahlbar, wenn die Wohnung für eine neue Vermietung vorbereitet wird und doch einmal vorübergehend leer steht?“

Tipp 1: Richtige Auswahl des Standorts

Bei der Auswahl möglicher Standorte ist die demographische Entwicklung in der Region von großer Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das Bevölkerungswachstum ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auch unterschiedliche Wohnbedürfnisse haben. „Ältere Menschen suchen andere Wohnungen als junge Familien“, sagt Blandfort. Man sollte sich also darüber Klarheit verschaffen, ob für die fragliche Wohnung aufgrund der Bevölkerungsstruktur der Region viele oder eher wenige Mieter in Frage kommen. Wichtig ist außerdem die Erreichbarkeit der Wohnung. Sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr ist eine gute Anbindung an Nahversorgungszentren wünschenswert.

Tipp 2: Wohnung gemeinsam mit Makler oder Sachverständigem besichtigen

Eine Wohnung sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Bereits die ersten Eindrücke des Hauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. „Sichtbare Schäden am Haus ziehen Kosten für Reparaturen nach sich“, erklärt Burkhard Blandfort. „Wir empfehlen daher, die Besichtigung immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchzuführen“, so Blandfort weiter. „Experten erkennen Mängel schneller und können einschätzen, ob der Kaufpreis neu verhandelt werden sollte oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.“

Tipp 3: Die Investitionskosten im Auge behalten

Die Kosten der Investition gehören zu den wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf. Vor dem Kauf sollten Käufer den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten vergleichen, um nicht zu teuer zu kaufen. „Wohnpreisspiegel geben hier einen guten Überblick über Preise“, rät Blandfort. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (u.a. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) müssen in die Finanzierung ebenso einkalkuliert werden. Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. Hierbei ist für den Anleger darauf zu achten, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Auch die steuerlichen Aspekte des Kaufs sind zu berücksichtigen.

Tipp 4: Alle relevanten Unterlagen überprüfen

Vor dem Kauf sollte der Interessent den Grundbuchauszug, bei neuen Wohnungen die Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, den Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und genau überprüfen. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. „Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden“, sagt Burkhard Blandfort. „Über Investitionen in das Haus kann der Wohnungseigentümer nicht frei entscheiden, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen.“ Käufer einer Immobilie sollten zudem mit ihren Beratern prüfen, ob die Immobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, weil sich daraus Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können.

Tipp 5: Qualifikation des Hausverwalters überprüfen

Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Schließlich betreut er einen erheblichen Anteil des Vermögens seiner Kunden. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt Kostenvoranschläge für Reparaturen oder Investitionen ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten am Haus vor. Um sich vor fehlerhaften Leistungen und Vermögensverlusten zu schützen, sollten die Eigentümer verstärkt auf die Qualifikation und den Versicherungsschutz des Verwalters achten. „Ein Hausverwalter sollte über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen“, sagt Blandfort. „Die klassische Ausbildung ist dabei der Immobilienkaufmann. Eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung sollten zwingend vorliegen.“

Für Kapitalanleger ist die Vermietbarkeit der Wohnung der wichtigste Faktor. Deshalb sollten Käufer mit ihrem Immobilienmakler oder anderen Experten über die Vermietungssituation im direkten Umfeld sprechen. Wie ist die Nachfrage nach Mietwohnungen? Zu welchem Mietzins wurden die letzten Mietverträge im direkten Umfeld abgeschlossen? Hier kann der Mietspiegel einer Stadt nur begrenzt Auskunft geben, weil dort nur in geringem Maß die neu abgeschlossenen Mieten eingehen. Besser geeignet sind die Aufstellungen über die sogenannten Neuvertragsmieten, die z. B. der Immobilienverband IVD in seinen Preisspiegeln bereithält. Hier wird das aktuelle Bild des Vermietungsmarktes wiedergegeben.