Mit Beginn der Heizperiode am 1. Oktober müssen Vermieter sicherstellen, dass ihre vermieteten Wohnungen ausreichend beheizt werden können. Dabei kann auch eine Nachtabsenkung der Temperatur beschlossen werden. Wichtig ist außerdem eine regelmäßige Wartung der Heizungsanlage. Was für vermietende Wohnungseigentümer gilt, hat der bundesweite Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) zusammengestellt.
Die Dauer der Heizperiode ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Regel gilt der Zeitraum vom 01. Oktober bis 30. April als Heizperiode. In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder im Mietvertrag kann allerdings auch ein längerer Zeitraum festgeschrieben sein – ein kürzerer ist dagegen unzulässig.
Vermieter müssen während der Heizperiode sicherstellen, dass die Wohnung ausreichend beheizt werden kann. Gemäß § 535 BGB müssen sie die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehört bei Wohnraum auch eine ausreichende Beheizbarkeit.
Nach der Rechtsprechung müssen in Wohnungen während der Heizperiode tagsüber grundsätzlich Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius erreicht werden können.
WEG kann Nachtabsenkung beschließen
Nachts kann die Heizung abgesenkt werden. In der Zeit von 0 bis 6 Uhr gelten in der Regel 18 Grad als ausreichend. „Eine Nachtabsenkung ist grundsätzlich möglich und kann bei einer zentralen Heizungsanlage von einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des bundesweiten Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum (WiE). „Sie sollte aber auf das Gebäude und dessen energetischen Zustand abgestimmt sein“, so von Möller. „Kühlt eine Wohnung zu stark aus, kann dies Feuchtigkeits- und Schimmelbildung begünstigen.“
Heizen außerhalb der Heizperiode – Gerichte legen unterschiedliche Maßstäbe an
Auch außerhalb der üblichen Heizperiode können Vermieter verpflichtet sein, die Beheizung der Wohnung zu ermöglichen, wenn es entsprechend kalt wird. Wann genau diese Pflicht einsetzt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Hinweise liefert die Rechtsprechung, die allerdings unterschiedliche Maßstäbe anlegt.
Manche Gerichte orientieren sich an der Außentemperatur. So entschied das Amtsgericht Uelzen, dass geheizt werden müsse, wenn die Außentemperatur drei Tage lang unter 12 Grad Celsius liegt (Urteil vom 09.04.1986, Az. 4a C 272/86). Nach einem Urteil des Landgerichts Kassel kommt es hingegen auf die Temperatur in den Wohnräumen an: Sinkt diese unter 16 Grad Celsius, muss die Heizung in Betrieb genommen werden (LG Kassel (WuM 64, 71).
Heizung regelmäßig warten lassen, um Ausfälle zu vermeiden
Werden die erforderlichen Raumtemperaturen nicht erreicht, kann ein Mietmangel vorliegen. Das gilt insbesondere, wenn die Heizung ausfällt oder nicht ausreichend funktioniert. Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dadurch beeinträchtigt, sind Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung angemessen zu mindern. Auch bei einer unzureichenden Warmwasserversorgung oder einem vollständigen Ausfall des Warmwassers kann ein Mietmangel vorliegen, der zu einer Mietminderung berechtigt.
Damit es gar nicht erst zu solchen Problemen kommt, sollten Heizungsanlagen regelmäßig von einem Fachunternehmen gewartet werden. Dabei sind die Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes zu beachten.
„Ist eine regelmäßige Wartung der Heizungsanlage bislang nicht erfolgt, sollten Wohnungseigentümer das Thema über die Verwaltung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen“, rät von Möller. „Die WEG kann dann darüber entscheiden, ein Fachunternehmen mit der regelmäßigen Wartung zu beauftragen.“
Bei Gas-Etagenheizungen, die im Sondereigentum stehen, sind grundsätzlich die einzelnen Wohnungseigentümer für die Wartung verantwortlich, nicht die WEG.
Mieter müssen zum Schutz vor Schäden angemessen heizen und lüften
Für Mieter besteht dagegen keine generelle Pflicht, ihre Wohnung auf eine bestimmte Mindesttemperatur zu beheizen. „Mieter können grundsätzlich frei entscheiden, wie warm sie ihre Wohnung haben möchten. Mietvertragsklauseln, die Mieter dazu verpflichten sollen, in Räumen eine bestimmte Mindesttemperatur zu halten, sind unwirksam“, informiert WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. „Sie müssen durch ihr Heiz- und Lüftungsverhalten allerdings verhindern, dass Schäden an der Wohnung wie Schimmelbildung oder Frostschäden an Wasser- und Heizungsrohren entstehen.“ Kommt es dennoch zu Schäden, sind Mieter verpflichtet, diese ihren Vermietern unverzüglich mitzuteilen. Andernfalls können Vermieter möglicherweise Schadensersatzansprüche geltend machen.
