Hitzeschutz steigert den Immobilienwert – jetzt richtig nachrüsten und fördern lassen

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) Nord weist Eigentümer und Immobilienverwaltungen auf die gesetzlich verankerte Pflicht zum Austausch von Bleileitungen hin. Ab dem 12. Januar 2026 dürfen Trinkwasserleitungen, die Blei enthalten oder mit Blei in Berührung kommen, nicht mehr betrieben werden. Grundlage ist die novellierte Trinkwasserverordnung 2023, die ein endgültiges Verbot solcher Installationen vorsieht.

Hintergrund ist das Verbot von Bleileitungen, welches am 12. Januar 2026 verbindlich in Kraft tritt (§ 17 TrinkwV). Ab diesem Zeitpunkt dürfen Bleirohre weder im Betrieb bleiben noch repariert oder übergangsweise weiterverwendet werden. Betroffen sind nicht nur Hauptleitungen, sondern auch einzelne Teilstücke, Stichleitungen oder Mischinstallationen. Zuständig für den Austausch ist stets der Eigentümer der Immobilie.

Vor allem ältere Gebäude betroffen

„Das Thema betrifft in erster Linie ältere Gebäude, die noch aus der Zeit vor 1973 stammen“, erklärt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord. „Gerade in Mehrfamilienhäusern mit gemischtem Leitungsbestand ist es wichtig, jetzt Klarheit zu schaffen, ob eventuell noch Bleileitungen oder bleihaltige Teilstücke vorhanden sind.“

Das Ziel der Verordnung ist der konsequente Gesundheitsschutz. Blei kann sich aus alten Rohren lösen und ins Trinkwasser übergehen – mit potenziell schädlichen Folgen insbesondere für Säuglinge und Kinder. Eigentümer und Verwalter sind deshalb verpflichtet, den Zustand der Trinkwasserinstallation zu prüfen, mögliche Bleileitungen zu identifizieren und diese durch geeignete Materialien zu ersetzen oder stillzulegen. Wer erst kurz vor Ablauf der Frist reagiert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch Engpässe bei Handwerksbetrieben und steigende Kosten durch kurzfristige Aufträge.

Rechtzeitiger Austausch kann Folgekosten vorbeugen

Generell sind zwar Leitungsschäden in Gebäuden nicht häufiger geworden – die Zahl der Schadensfälle ist seit Jahren relativ stabil –, doch die Kosten pro Schaden steigen deutlich. Hauptgründe sind die gestiegenen Material- und Lohnkosten, aber auch die komplexeren Sanierungsvorgaben. Damit wächst der finanzielle Druck auf Eigentümer und Verwaltungen, rechtzeitig zu investieren und Instandhaltungsmaßnahmen strategisch zu planen. Ein rechtzeitiger Austausch von Bleileitungen kann also nicht nur gesundheitliche Risiken vermeiden, sondern auch Folgekosten und Versicherungsstreitigkeiten vorbeugen.

„Unsere Empfehlung ist klar: jetzt prüfen, planen und dokumentieren“, betont Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord für Hamburg. „Wer frühzeitig handelt, vermeidet unnötigen Aufwand, sichert die Wasserqualität und erhält den Wert seiner Immobilie.“ Eine Bestandsaufnahme durch Fachbetriebe schafft Sicherheit – auch im Hinblick auf Nachweispflichten gegenüber Behörden oder Mietern.

Darüber hinaus rät der Verband, Sanierungen gegebenenfalls mit weiteren Instandhaltungsmaßnahmen zu kombinieren, etwa mit dem Austausch alter Rohrisolierungen oder der Erneuerung der Trinkwasserarmaturen. So lassen sich Synergien nutzen und Kosten bündeln.

Fristverlängerung? Nur in Ausnahmefällen

Der Energiedienstleister Techem informiert auf seiner Internetseite darüber, dass eine Fristverlängerung nur in folgenden Ausnahmefällen beantragt werden kann:

• Eine kurzfristige Verlängerung über den 12. Januar 2026 hinaus ist möglich, wenn der Betreiber nachweisen kann, dass er rechtzeitig einen Auftrag zur Entfernung oder Stilllegung erteilt hat, dieser aber aus Kapazitätsgründen nicht fristgerecht abgeschlossen werden kann.
• Eine langfristige Verlängerung bis maximal 12. Januar 2036 ist hingegen nur für Gebäudewasser-versorgungs- oder Eigenwasserversorgungsanlagen vorgesehen, bei denen das Trinkwasser ausschließlich für den eigenen Haushalt genutzt wird und soweit eine Schädigung der Gesundheit der betroffenen Verbraucher nicht zu erwarten ist.

Hinweis: Diese Wohnung befindet sich auf einem Erbpachtgrundstück. Diese 2-Zimmer-Wohnung aus dem Jahr 1990 überzeugt mit einem schönen, übersichtlich strukturierten Grundriss und einem ebenerdigen Zugang direkt ins Erdgeschoss. Zur linken Seite des Eingangs liegen die Küche sowie das großzügig geschnittene Schlafzimmer. Mittig befindet sich das Wannenbad. In der Diele steht zudem eine Abstellkammer zur Verfügung. Der rechts liegende und hintere Bereich der Wohnung bildet den Wohn- und Essbereich. Durch die Raumtiefe entsteht hier ein offener, klarer Wohncharakter. Von diesem Bereich… Jetzt Exposé ansehen

Der Bundesfinanzhof (BFH) verhandelt erstmals über mehrere Verfahren zur neuen Grundsteuer – ein Tag mit Signalwirkung für Millionen Haus- und Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Die Reform, die mehr Gerechtigkeit versprochen hatte, steht erneut auf dem Prüfstand. Für den gemeinnützigen Verband Wohneigentum ist der Verhandlungstag ein Weckruf an die Politik: Die bisherigen Bewertungsmodelle erzeugen neue Ungleichheiten, während die Belastung vieler Haushalte spürbar steigt.

Grundsteuer-Formular

Verbandspräsident Peter Wegner mahnt: „Drei von vier Eigentümerinnen und Eigentümern zahlen heute bereits mehr Grundsteuer als vor der Reform. Das ist weder sozial ausgewogen noch politisch haltbar.“ In der Beratungspraxis des Verbands zeige sich eine deutliche Schieflage: „Die Menschen sind fassungslos. Viele möchten ihrem Ärger Luft machen, andere sorgen sich ernsthaft, wie sie die höheren Beträge künftig stemmen sollen.“

Der Verband kritisiert, dass die Steuer auf Basis stark vereinfachter Standardwerte erhoben wird. „Typisierte Einstufungen, die sich allein auf Bodenrichtwerte und pauschale Mieten stützen, bilden die Realität nicht ab und produzieren vielerorts nicht nachvollziehbare Ungerechtigkeiten“, so Wegner. Damit wachse nicht nur der bürokratische Aufwand, sondern auch der Vertrauensverlust. „Die neue Grundsteuer hatte von Beginn an ein Akzeptanzproblem – und sie hat ein Gerechtigkeitsproblem. Das Gesetz muss zurück auf die politische Ebene und korrigiert werden.“

Reform im Stresstest: Was in München verhandelt wird

Der BFH prüft in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), ob die Bewertungsregeln (§218ff BewG) des sogenannten Bundesmodells verfassungsgemäß sind. Elf Bundesländer nutzen dieses Modell, das auf pauschalen Bodenrichtwerten, standardisierten Nettokaltmieten und Typisierungen basiert.

Konkret geht es um die Frage, ob Millionen Grundstücke mithilfe pauschaler Berechnungen bewertet werden dürfen – oder ob das den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verletzt. Mehrere Finanzgerichte haben verfassungsrechtliche Zweifel geäußert und dem BFH vorgelegt.

Mögliche Szenarien reichen von der Bestätigung des Modells bis zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht. Im Raum stehen Fragen, die Millionen Steuerbescheide berühren.

Was eine Entscheidung bedeuten könnte

• Bestätigung der Bewertungsregeln: Wenn der Bundesfinanzhof das Bundesmodell für rechtmäßig hält: In diesem Fall blieben die bereits ergangenen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide grundsätzlich bestehen. Einsprüche, die sich ausschließlich auf die Verfassungsmäßigkeit des Modells stützen, hätten dann keine Aussicht auf Erfolg. Nur individuelle Bewertungsfehler (z. B. falsche Flächenangaben, Bodenrichtwert, Nutzung) könnten noch geltend gemacht werden.
• Teilweise Beanstandung oder Vorlage an das Bundesverfassungsgericht: Der BFH könnte bestimmte Bewertungsregeln für verfassungsrechtlich zweifelhaft halten und das Verfahren dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zur Prüfung vorlegen (§ 80 Abs.1 BVerfGG). In diesem Fall würden laufende Einspruchsverfahren ruhen, bis Karlsruhe entschieden hat. Erst danach wäre klar, ob einzelne Berechnungsparameter (z.B. Mietniveaustufen, Typisierungen, Bodenrichtwert, Methodik) geändert oder rückwirkend angepasst werden müssen. Es entstünde eine Übergangsphase mit erheblicher Rechtsunsicherheit, aber keine automatische Aufhebung bestehender Bescheide.
• Verfassungswidrigkeit des Modells (nach Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts): Sollte das BVerfG das Bewertungsmodell oder Teile davon für verfassungswidrig erklären, müsste der Gesetzgeber nachbessern. Das Gericht würde voraussichtlich – wie schon 2018 – eine Übergangsfrist setzen, innerhalb derer das geltende Recht weiter angewendet werden darf, um das Steueraufkommen der Kommunen zu sichern. Erst nach Inkrafttreten einer neuen Regelung könnten Neubewertungen erfolgen. Eine Rückwirkung auf bereits festgesetzte Grundsteuerbescheide wäre nur in engen Ausnahmefällen denkbar (z. B. bei noch offenen Verfahren oder vorläufigen Bescheiden). Kommunen müssten ihre Hebesätze dann anpassen, um Einnahmeverluste oder -sprünge auszugleichen.

Reform mit Schlagseite: föderales Steuer-Labyrinth

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer bundesweit – aber einheitlich ist sie keineswegs. Jedes Bundesland darf vom Bundesmodell abweichen. Das Ergebnis: ein Flickenteppich aus 16 Systemen. Ziel war mehr Gerechtigkeit – sichtbar wird eher Komplexität und Verunsicherung.

Nordrhein-Westfalen: Zwischen Anspruch und Unsicherheit

NRW, wo das Bundesmodell angewandt wird, ist von der Reform besonders stark betroffen. Denn im bevölkerungsreichsten Bundesland lag die Grundsteuer bereits in der Vergangenheit auf bundesweitem Rekordniveau. Seit der Reform haben die Bürger in Nordrhein-Westfalen umso mehr mit Verwerfungen zu kämpfen. „In NRW schlägt das Gerechtigkeits-Defizit der Grundsteuerreform doppelt und dreifach zu Buche“, sagt Jan Koch, Geschäftsführer des Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen.

In tausenden Fällen hätten die neuen Regeln zu teils absurden Bewertungsfehlern geführt. „Hinzu kommt, dass die Grundsteuer in NRW durch die Reform fürs Wohnen teurer und fürs Gewerbe günstiger geworden ist“, erklärt Koch. Ermäßigte Hebesätze für Wohngrundstücke, die diesen Effekt abmildern könnten, haben ihm zufolge aber nur gut ein Viertel der NRW-Städte eingeführt.

Der Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen fordert deshalb ermäßigte Hebesätze fürs Wohnen und gesplittete Hebesätze, um die Belastung gerechter zu verteilen. Gleichzeitig drängt NRW auf Transparenz bei den Bewertungsgrundlagen – damit Eigentümer nachvollziehen können, warum ihre Grundsteuer steigt, während Nachbarn entlastet werden.

Thüringen: der politische Rückwärtsgang

Thüringen hat aus der Unzufriedenheit vieler Eigentümer Konsequenzen gezogen – und die Steuermesszahl für Wohnimmobilien um 26 % gesenkt. Statt 0,31 ‰ gilt nun 0,23 ‰, während Gewerbe stärker belastet wird. Das Ziel: Wohnen entlasten, Fehlsteuerungen korrigieren, Vertrauen zurückgewinnen. Die Folge: Rund 750.000 neue Bescheide müssen verschickt werden – ein gewaltiger Aufwand, der selbst das Finanzministerium an seine Grenzen bringt. „Diese Reform strahlt den Geist der gemeinsamen Verantwortung aus“, findet Thüringens Finanzministerin Katja Wolf.

Hamburg: Ausgleich durch Mathematik

Ganz anders in Hamburg: Der Stadtstaat setzt auf eine erhebliche Erhöhung der Hebesätze, versucht aber nach dem Nutzen des Grundstücks zu unterscheiden. Der Hebesatz B steigt von 540 % auf 975 %, die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke sogar auf 8.000 %. Zugleich führt Hamburg differenzierte Messzahlen ein: 0,70 für Wohnflächen, 0,87 für Gewerbe. Offiziell soll das aufkommensneutral sein – faktisch bedeutet es für viele Eigentümer Mehrbelastungen, besonders in Innenstadtlagen.

Dennoch berichtet Dr. Herlind Gundelach, Landesvorsitzende Verband Wohneigentum Hamburg: „In Hamburg hält sich der Protest über die neue Grundsteuer in Grenzen, zumal unser Finanzsenator mehrmals nachdrücklich seine frühere Aussage bestätigt hat, dass er – falls Mehreinnahmen gegenüber der früheren Regelung entstehen – er diese an die Zahler zurückgeben wird.[…].“

Ob NRW, Thüringen oder Hamburg – überall versuchen Politik und Verwaltung, die Folgen der Reform in den Griff zu bekommen. Doch jede Korrektur auf Landesebene verstärkt das strukturelle Problem: Statt einheitlicher Gerechtigkeit herrscht ein Flickenteppich aus Steuerlogiken. „Am Ende entscheidet der Wohnort, nicht die Wohnform über die Höhe der Grundsteuer.“ so Verband-Wohneigentum-Präsident Peter Wegner.

Aufkommensneutralität – ein Märchen mit Folgen

Die Reform sollte Einzelbelastungen ausgleichen und das Gesamtaufkommen stabil halten. Doch Auswertungen von CORRECTIV & Finanztip zeigen: In Hessen überschreiten rund 80 % der Kommunen die empfohlenen Hebesätze, in Sachsen etwa 20 %. Der Verband Wohneigentum kritisiert: „Die Grundsteuer muss bezahlbar bleiben. Nicht höhere Belastung darf das Ziel sein.“

Die Verfahren sind kein Randthema – sie entscheiden über das System der Grundsteuer in Deutschland. Bestätigt das Gericht das Bundesmodell, bleibt alles beim Alten mit weiter steigender Komplexität. Wird das Modell gekippt, steht eine Neuberechnung im großen Stil an – mit Risiken für Kommunalhaushalte und Chancen für Menschen mit Wohneigentum. Ein Urteil wird am 10. Dezember 2025 erwartet.