BFH verhandelt über Grundsteuer

Der Bundesfinanzhof (BFH) verhandelt erstmals über mehrere Verfahren zur neuen Grundsteuer – ein Tag mit Signalwirkung für Millionen Haus- und Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Die Reform, die mehr Gerechtigkeit versprochen hatte, steht erneut auf dem Prüfstand. Für den gemeinnützigen Verband Wohneigentum ist der Verhandlungstag ein Weckruf an die Politik: Die bisherigen Bewertungsmodelle erzeugen neue Ungleichheiten, während die Belastung vieler Haushalte spürbar steigt.

Grundsteuer-Formular

Verbandspräsident Peter Wegner mahnt: „Drei von vier Eigentümerinnen und Eigentümern zahlen heute bereits mehr Grundsteuer als vor der Reform. Das ist weder sozial ausgewogen noch politisch haltbar.“ In der Beratungspraxis des Verbands zeige sich eine deutliche Schieflage: „Die Menschen sind fassungslos. Viele möchten ihrem Ärger Luft machen, andere sorgen sich ernsthaft, wie sie die höheren Beträge künftig stemmen sollen.“

Der Verband kritisiert, dass die Steuer auf Basis stark vereinfachter Standardwerte erhoben wird. „Typisierte Einstufungen, die sich allein auf Bodenrichtwerte und pauschale Mieten stützen, bilden die Realität nicht ab und produzieren vielerorts nicht nachvollziehbare Ungerechtigkeiten“, so Wegner. Damit wachse nicht nur der bürokratische Aufwand, sondern auch der Vertrauensverlust. „Die neue Grundsteuer hatte von Beginn an ein Akzeptanzproblem – und sie hat ein Gerechtigkeitsproblem. Das Gesetz muss zurück auf die politische Ebene und korrigiert werden.“

Reform im Stresstest: Was in München verhandelt wird

Der BFH prüft in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), ob die Bewertungsregeln (§218ff BewG) des sogenannten Bundesmodells verfassungsgemäß sind. Elf Bundesländer nutzen dieses Modell, das auf pauschalen Bodenrichtwerten, standardisierten Nettokaltmieten und Typisierungen basiert.

Konkret geht es um die Frage, ob Millionen Grundstücke mithilfe pauschaler Berechnungen bewertet werden dürfen – oder ob das den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verletzt. Mehrere Finanzgerichte haben verfassungsrechtliche Zweifel geäußert und dem BFH vorgelegt.

Mögliche Szenarien reichen von der Bestätigung des Modells bis zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht. Im Raum stehen Fragen, die Millionen Steuerbescheide berühren.

Was eine Entscheidung bedeuten könnte

• Bestätigung der Bewertungsregeln: Wenn der Bundesfinanzhof das Bundesmodell für rechtmäßig hält: In diesem Fall blieben die bereits ergangenen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide grundsätzlich bestehen. Einsprüche, die sich ausschließlich auf die Verfassungsmäßigkeit des Modells stützen, hätten dann keine Aussicht auf Erfolg. Nur individuelle Bewertungsfehler (z. B. falsche Flächenangaben, Bodenrichtwert, Nutzung) könnten noch geltend gemacht werden.
• Teilweise Beanstandung oder Vorlage an das Bundesverfassungsgericht: Der BFH könnte bestimmte Bewertungsregeln für verfassungsrechtlich zweifelhaft halten und das Verfahren dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zur Prüfung vorlegen (§ 80 Abs.1 BVerfGG). In diesem Fall würden laufende Einspruchsverfahren ruhen, bis Karlsruhe entschieden hat. Erst danach wäre klar, ob einzelne Berechnungsparameter (z.B. Mietniveaustufen, Typisierungen, Bodenrichtwert, Methodik) geändert oder rückwirkend angepasst werden müssen. Es entstünde eine Übergangsphase mit erheblicher Rechtsunsicherheit, aber keine automatische Aufhebung bestehender Bescheide.
• Verfassungswidrigkeit des Modells (nach Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts): Sollte das BVerfG das Bewertungsmodell oder Teile davon für verfassungswidrig erklären, müsste der Gesetzgeber nachbessern. Das Gericht würde voraussichtlich – wie schon 2018 – eine Übergangsfrist setzen, innerhalb derer das geltende Recht weiter angewendet werden darf, um das Steueraufkommen der Kommunen zu sichern. Erst nach Inkrafttreten einer neuen Regelung könnten Neubewertungen erfolgen. Eine Rückwirkung auf bereits festgesetzte Grundsteuerbescheide wäre nur in engen Ausnahmefällen denkbar (z. B. bei noch offenen Verfahren oder vorläufigen Bescheiden). Kommunen müssten ihre Hebesätze dann anpassen, um Einnahmeverluste oder -sprünge auszugleichen.

Reform mit Schlagseite: föderales Steuer-Labyrinth

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer bundesweit – aber einheitlich ist sie keineswegs. Jedes Bundesland darf vom Bundesmodell abweichen. Das Ergebnis: ein Flickenteppich aus 16 Systemen. Ziel war mehr Gerechtigkeit – sichtbar wird eher Komplexität und Verunsicherung.

Nordrhein-Westfalen: Zwischen Anspruch und Unsicherheit

NRW, wo das Bundesmodell angewandt wird, ist von der Reform besonders stark betroffen. Denn im bevölkerungsreichsten Bundesland lag die Grundsteuer bereits in der Vergangenheit auf bundesweitem Rekordniveau. Seit der Reform haben die Bürger in Nordrhein-Westfalen umso mehr mit Verwerfungen zu kämpfen. „In NRW schlägt das Gerechtigkeits-Defizit der Grundsteuerreform doppelt und dreifach zu Buche“, sagt Jan Koch, Geschäftsführer des Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen.

In tausenden Fällen hätten die neuen Regeln zu teils absurden Bewertungsfehlern geführt. „Hinzu kommt, dass die Grundsteuer in NRW durch die Reform fürs Wohnen teurer und fürs Gewerbe günstiger geworden ist“, erklärt Koch. Ermäßigte Hebesätze für Wohngrundstücke, die diesen Effekt abmildern könnten, haben ihm zufolge aber nur gut ein Viertel der NRW-Städte eingeführt.

Der Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen fordert deshalb ermäßigte Hebesätze fürs Wohnen und gesplittete Hebesätze, um die Belastung gerechter zu verteilen. Gleichzeitig drängt NRW auf Transparenz bei den Bewertungsgrundlagen – damit Eigentümer nachvollziehen können, warum ihre Grundsteuer steigt, während Nachbarn entlastet werden.

Thüringen: der politische Rückwärtsgang

Thüringen hat aus der Unzufriedenheit vieler Eigentümer Konsequenzen gezogen – und die Steuermesszahl für Wohnimmobilien um 26 % gesenkt. Statt 0,31 ‰ gilt nun 0,23 ‰, während Gewerbe stärker belastet wird. Das Ziel: Wohnen entlasten, Fehlsteuerungen korrigieren, Vertrauen zurückgewinnen. Die Folge: Rund 750.000 neue Bescheide müssen verschickt werden – ein gewaltiger Aufwand, der selbst das Finanzministerium an seine Grenzen bringt. „Diese Reform strahlt den Geist der gemeinsamen Verantwortung aus“, findet Thüringens Finanzministerin Katja Wolf.

Hamburg: Ausgleich durch Mathematik

Ganz anders in Hamburg: Der Stadtstaat setzt auf eine erhebliche Erhöhung der Hebesätze, versucht aber nach dem Nutzen des Grundstücks zu unterscheiden. Der Hebesatz B steigt von 540 % auf 975 %, die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke sogar auf 8.000 %. Zugleich führt Hamburg differenzierte Messzahlen ein: 0,70 für Wohnflächen, 0,87 für Gewerbe. Offiziell soll das aufkommensneutral sein – faktisch bedeutet es für viele Eigentümer Mehrbelastungen, besonders in Innenstadtlagen.

Dennoch berichtet Dr. Herlind Gundelach, Landesvorsitzende Verband Wohneigentum Hamburg: „In Hamburg hält sich der Protest über die neue Grundsteuer in Grenzen, zumal unser Finanzsenator mehrmals nachdrücklich seine frühere Aussage bestätigt hat, dass er – falls Mehreinnahmen gegenüber der früheren Regelung entstehen – er diese an die Zahler zurückgeben wird.[…].“

Ob NRW, Thüringen oder Hamburg – überall versuchen Politik und Verwaltung, die Folgen der Reform in den Griff zu bekommen. Doch jede Korrektur auf Landesebene verstärkt das strukturelle Problem: Statt einheitlicher Gerechtigkeit herrscht ein Flickenteppich aus Steuerlogiken. „Am Ende entscheidet der Wohnort, nicht die Wohnform über die Höhe der Grundsteuer.“ so Verband-Wohneigentum-Präsident Peter Wegner.

Aufkommensneutralität – ein Märchen mit Folgen

Die Reform sollte Einzelbelastungen ausgleichen und das Gesamtaufkommen stabil halten. Doch Auswertungen von CORRECTIV & Finanztip zeigen: In Hessen überschreiten rund 80 % der Kommunen die empfohlenen Hebesätze, in Sachsen etwa 20 %. Der Verband Wohneigentum kritisiert: „Die Grundsteuer muss bezahlbar bleiben. Nicht höhere Belastung darf das Ziel sein.“

Die Verfahren sind kein Randthema – sie entscheiden über das System der Grundsteuer in Deutschland. Bestätigt das Gericht das Bundesmodell, bleibt alles beim Alten mit weiter steigender Komplexität. Wird das Modell gekippt, steht eine Neuberechnung im großen Stil an – mit Risiken für Kommunalhaushalte und Chancen für Menschen mit Wohneigentum. Ein Urteil wird am 10. Dezember 2025 erwartet.

Baugenehmigungen im Neubau von Januar bis September 2025 zum Vorjahreszeitraum:

• +14,2 % bei Wohngebäuden insgesamt
• +17,4 % bei Einfamilienhäusern
• -2,8 % bei Zweifamilienhäusern
• +13,0 % bei Mehrfamilienhäusern

Im September 2025 wurde in Deutschland der Bau von 24.400 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 59,8 % oder 9.100 Baugenehmigungen mehr als im September 2024. Der große Anstieg ist unter anderem dadurch zu erklären, dass im September 2024 mit 15.300 genehmigten Wohnungen der niedrigste Monatswert seit Januar 2012 verzeichnet worden war. Die Zahl der genehmigten Wohnungen im Neubau stieg im September 2025 gegenüber September 2024 um 80,1 % oder 9.300 auf 20.900. Die Zahl genehmigter Wohnungen, die durch den Umbau bestehender Gebäude entstehen, sank im September 2025 gegenüber dem Vorjahresmonat um 4,9 % oder 180 auf 3.500.

Januar bis September 2025: Aufwärtstrend bei Einfamilienhäusern hält an

Im Zeitraum von Januar bis September 2025 wurde in Deutschland der Bau von 175.600 Wohnungen in neuen sowie bereits bestehenden Gebäuden genehmigt. Das waren 11,7 % oder 18.400 Wohnungen mehr als von Januar bis September 2024.

In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis September 2025 insgesamt 142.600 Wohnungen genehmigt, das waren 14,2 % oder 17.800 Neubauwohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 17,4 % (+4.900) auf 33.300. Bei den Zweifamilienhäusern sank die Zahl genehmigter Wohnungen um 2,8 % (-270) auf 9.500. In Mehrfamilienhäusern, der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, genehmigten die Bauaufsichtsbehörden 93.100 Neubauwohnungen. Das war ein Anstieg um 13,0 % (+10.700) gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in Wohnheimen stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 55,9 % (+2.400) auf 6.700 Wohnungen.

In neuen Nichtwohngebäuden wurden von Januar bis September 2025 insgesamt 3.100 Wohnungen genehmigt (-14,5 %; -520). Hierunter fallen zum Beispiel Hausmeisterwohnungen in Schulgebäuden oder Wohnungen in Innenstadtlagen über Gewerbeflächen.

Als Umbaumaßnahme in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden wurden von Januar bis September 2025 insgesamt 29.900 Wohnungen genehmigt, das waren 3,9 % oder 1.100 Wohnungen mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2024.

Moderne Planungs- und Bauvorschriften gefordert

„Erfreulich ist, dass der Zuwachs nun auch bei den für den Wohnungsbau besonders relevanten Mehrfamilienhäusern zu verzeichnen ist,” sagt Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA).  „Die aktuellen Zahlen sind eine erfreuliche Entwicklung,“ so Özkan weiter. „Nach dem ‚Bau-Turbo‘ und der Wiederaufnahme der EH55-Förderung gilt es nun, den Reformkurs fortzusetzen. Das aktuelle Planungsrecht des Baugesetzbuchs ist veraltet. Wir brauchen moderne Planungs- und Bauvorschriften, die den Wohnungsbau weiter beschleunigen und bezahlbar machen. Nur so können wir die dringend benötigte Dynamik erreichen.“

„Der Schein trügt“

Der Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Dirk Wohltorf erklärt dazu: „Der Schein trügt: Genehmigt ist in Deutschland nicht gleichbedeutend mit fertiggestellt. Trotz des leichten Anstiegs der Baugenehmigungen stecken wir weiter in einem Tal historisch niedriger Baufertigstellungen. Damit der Wohnungsbau endlich wieder in Gang kommt, muss der Bauturbo jetzt aus dem Politik-Marketing in den Umsetzungsmodus wechseln. Das Gesetz kann die Flächenmobilisierung deutlich erleichtern – aber nur, wenn die Kommunen und Bezirke die neuen Spielräume auch wirklich nutzen.

Wir brauchen genau diesen Zweiklang: Erstens müssen die Kommunen mit dem Bauturbo das notwendige Bauland schaffen und Verdichtung im Bestand ermöglichen. Und zweitens muss privates Kapital gezielt in den Wohnungsbau gelenkt werden. Der im Koalitionsausschuss vor wenigen Tagen beschlossene Deutschlandfonds soll mehrere Zukunftsbereiche unter einem Dach bündeln. Umso unverständlicher ist es, dass der Wohnungsbau darin bislang nicht vorgesehen ist, obwohl der Koalitionsvertrag ausdrücklich einen Fonds zur Mobilisierung privaten Kapitals für den Wohnungsbau vorsieht. Dieses Instrument gehört zwingend in den Deutschlandfonds, denn der Wohnungsbau ist ebenso ein gesellschaftlich zentrales Zukunftsfeld wie Energie oder Digitalisierung.“

Eine Analyse des Immobilienportals immowelt zur Veränderung der monatlichen Annuitätenrate (10 Jahre Zinsbindung) beim Wohnungskauf (75 Quadratmeter, Bestand) zeigt:

• Bauzinsen derzeit auf gleichem Niveau wie vor 3 Jahren; Wohnungspreise seitdem aber vielerorts gesunken
• Monatliche Annuitätenrate beim Wohnungskauf aktuell in 49 von 80 deutschen Großstädten geringer als im Oktober 2022
• Größte Einsparungen pro Monat in München (-209 Euro), Stuttgart (-187 Euro) und Frankfurt (-150 Euro)
• Höhere Belastung dagegen in 30 Städten: Bonn (+84 Euro), Darmstadt (+77 Euro) und Koblenz (+63 Euro) mit stärksten Anstiegen der Monatsrate

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen liegen derzeit auf dem gleichen Niveau wie vor 3 Jahren. Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, muss aktuell im Schnitt mit rund 3,65 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung rechnen, also genauso viel wie im Oktober 2022. Trotzdem ist die monatliche Belastung für Käufer heute oftmals geringer als damals. Der Grund: Die Angebotspreise für Wohnimmobilien sind vielerorts gesunken. In 49 von 80 deutschen Großstädten ist die Darlehensrückzahlung deshalb günstiger – in der Spitze zahlen Käufer aktuell rund 200 Euro pro Monat weniger als im Oktober 2022. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die monatlichen Annuitätenraten beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung in den deutschen Großstädten zum 1. Oktober 2022 und 2025 miteinander verglichen wurden. Für die Berechnung der Annuitätenraten wurden 20 Prozent Eigenkapital (exklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren ausgerichtet.

„Wer heute eine Immobilie finanziert, profitiert in den meisten Großstädten von einer geringeren monatlichen Belastung als vor 3 Jahren“, sagt immowelt Geschäftsführer Dr. Robert Wagner. „Kaufinteressenten sollten aber nicht zu lange zögern: Die Angebotspreise von Wohnimmobilien ziehen seit geraumer Zeit wieder an und mit einem deutlichen Rückgang der Bauzinsen ist derzeit nicht zu rechnen. Die im Vergleich zu Ende 2022 oftmals günstigeren Konditionen für Immobilienkäufer könnten somit schon bald der Vergangenheit angehören.“

Spürbare Entlastung in Metropolen

Im Oktober 2022 war die Abkühlung des Immobilienmarktes bereits in vollem Gange. Kurz zuvor hatte der rasche Zinsanstieg eine längere Phase spürbarer Preisrückgänge eingeläutet. Aktuell liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen vielerorts noch immer unter dem damaligen Niveau, wodurch sich die monatliche Belastung bei der Darlehensrückzahlung für Käufer in vielen Städten reduziert hat. In den bevölkerungsreichsten Großstädten fallen die Rückgänge der Monatsrate zum Teil besonders deutlich aus. Am größten sind die Einsparungen in München, wo die Preise von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Oktober 2022 spürbar gesunken sind: Vor 3 Jahren wurde eine 75-Quadratmeter-Bestandswohnung im Schnitt noch für 671.000 Euro angeboten, aktuell sind es 614.000 Euro. Die Kosten für den Immobilienkredit bei einem heute wie damals fälligen Zinssatz von 3,65 Prozent haben sich dadurch um 209 Euro pro Monat reduziert – von 2.456 Euro im Oktober 2022 auf aktuell 2.247 Euro.

Auch in anderen Metropolen ist die monatliche Rate für die Darlehensrückzahlung dank niedrigerer Immobilienpreise zurückgegangen. Wer heute eine Eigentumswohnung in Stuttgart finanziert, zahlt 187 Euro weniger als vor 3 Jahren, in Frankfurt beträgt die Ersparnis 150 Euro. In Hamburg und Berlin fällt die Entlastung etwas geringer aus: In der Hansestadt sank die Monatsrate beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung um 80 Euro, in der Hauptstadt um 70 Euro.

Bis zu 121 Euro monatliche Ersparnis in kleineren Großstädten

Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in mehreren kleineren Großstädten profitieren Kaufinteressenten von niedrigeren Kaufpreisen und folglich gesunkenen Annuitätenraten. Besonders deutlich fällt der Rückgang in Ingolstadt aus, wo sich die Monatsrate bei der Finanzierung einer 75-Quadratmeter-Wohnung im Vergleich zu 2022 um 121 Euro reduziert hat. Auch in Freiburg sind die Kosten für die Immobilienfinanzierung spürbar gesunken – Käufer zahlen heute 113 Euro pro Monat weniger für Tilgung und Zinsen als vor 3 Jahren. Etwas geringer sind die Entlastungen in Augsburg (-84 Euro), Fürth (-77 Euro), Würzburg und Wolfsburg (je -74 Euro).

Mehrbelastung in 30 Städten

Zwar liegt die monatliche Annuität in vielen deutschen Großstädten noch immer niedriger als vor 3 Jahren, doch schmilzt dieser Vorteil zunehmend dahin. Die Immobilienpreise verteuern sich wieder und nähern sich in zahlreichen Städten zunehmend dem Niveau von 2022 an. In 30 von 80 Großstädten liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen inzwischen sogar bereits über dem damaligen Stand, wodurch auch die monatliche Belastung bei der Immobilienfinanzierung höher ausfällt. In Bonn kostete eine 75 Quadratmeter große Bestandswohnung im Oktober 2022 noch 294.000 Euro – aktuell zahlen Käufer im Schnitt 317.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 3,65 Prozent ergibt sich daraus eine monatliche Annuität von 1.160 Euro – 84 Euro mehr als vor 3 Jahren.

Die zweitstärkste Mehrbelastung verzeichnet Darmstadt, wo die Monatsrate um 77 Euro höher ausfällt. Auch in Koblenz (+63 Euro) sowie in Jena und Halle (Saale) (jeweils +59 Euro) ist die Belastung um mehr als 50 Euro gestiegen.